lunes, 19 de septiembre de 2016

EXPROPIACIONES Y REALOJOS (publicado por el D.M. el 19/09/2016)



EXPROPIACIONES Y REALOJOS

    El actual Plan General de Ordenación Urbana de Santander (PGOU) ha provocado la reacción de los
    habitantes de los barrios afectados por las 90 Áreas Específicas (AE) sometidas a procesos de
    remodelación que implicarán en muchos casos el desalojo de los vecinos de sus actuales viviendas,
    en beneficio de los promotores inmobiliarios que disponen de los medios económicos que les
    permiten la compra de superficie suficiente en esas AE para poner en marcha las Juntas de
    Compensación (J C) a las que la actual legislación urbanística estatal y autonómica confiere la
    capacidad de ejecutar las previsiones del planeamiento sin apenas intervención de la Administración,
    y en las que la capacidad real de los pequeños propietarios habitantes del barrio para defender su
    derecho a permanecer en el mismo es muy reducida por la complejidad técnica y jurídica del
    proceso y unos costes que superan su capacidad económica, solo al alcance de las empresas
    inmobiliarias.

    En este contexto, el mismo partido que gobierna el ayuntamiento de Santander y ha provocado
    con su PGOU esta situación de alarma social,  ha presentado ante el Parlamento de Cantabria
    una proposición de ley para recoger en la actual Ley de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico
    del Suelo de Cantabria (LORUS) de forma explícita y detallada el derecho al realojo de las personas
    afectadas por este tipo de actuaciones. Derecho que deriva de lo previsto en el Art. 47 de la
    Constitución española y de la legislación estatal, actualmente el R.D. Leg. 7/2015 que aprueba
    el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Esta propuesta del PP fue
    rechazada por la coalición gobernante PRC-PSOE con el argumento de que se estaba trabajando
    ya en una reforma en profundidad de la LORUS. Pero, como era de esperar, la presentación de
    este proyecto de nueva ley de suelo cántabra se ha demorado hasta 2017, y mientras
    las actuaciones urbanísticas siguen su implacable ritmo, y con ellas la amenaza de pérdida de su
    actual hogar y negocio para miles de personas.

    Los desarrollos urbanísticos  suponen siempre un choque entre los intereses generales
    protegidos por la legislación, y los intereses particulares de los inversores que disponen
    de un poder de influencia sobre esas administraciones que en muchas ocasiones (demasiadas
    por desgracia) consigue anular el mandato democrático que los gobernantes han recibido de
    sus electores. Las consecuencias sociales, económicas, ecológicas y paisajísticas de ese choque
    de intereses públicos y privados son de tal trascendencia que la articulación legal de actuaciones
    tan radicales como la expropiación y el desalojo, frente al derecho al realojo en el mismo barrio
    merecen una mínima reflexión en un momento en el que a la protesta social contra el PGOU
    se suma la intención del gobierno PRC-PSOE de elaborar una nueva legislación urbanística.

    Nos encontramos en un mundo globalizado en el que la dependencia del medio natural es
    aparentemente cada vez menor y en el que la mayor parte de la humanidad reside ya, y de
    forma creciente, en grandes zonas urbanas en las que se realizan la mayoría de las
    actividades económicas, sociales y culturales. Este hecho contrastado en todo el  planeta
    se traduce en el crecimiento imparable de las ciudades y el despoblamiento y abandono de
    las zonas rurales. Este crecimiento y expansión de las ciudades es uno de los problemas
    más acuciantes a los que se enfrenta la Humanidad: Tanto por la utilización indiscriminada
    del territorio (ocupando tanto suelos de alto valor natural y agrícola como suelos
    inadecuados por sus condiciones físicas para ser urbanizados), como  por la dificultad de dotar
    de una vivienda adecuada y digna a todos los habitantes de las ciudades. Ambos problemas se
    ven, a su vez, agravados por sus propias consecuencias, como son las insuficiencias y
    disfuncionalidades de las infraestructuras y servicios básicos (agua, electricidad, saneamiento),
    las carencias en equipamientos y dotaciones al servicio de todos sus habitantes (escuelas,
    hospitales, etc.), las inadecuadas condiciones de accesibilidad y movilidad, fruto de unos
    medios de transporte públicos insuficientes, que obligan a la utilización masiva del vehículo
    privado. Como resultado de todo ello no sólo aparecen el hacinamiento, la insalubridad y la
    falta de eficacia de las políticas económicas y sociales públicas, sino también la
    contaminación, el empobrecimiento del medio natural, la segregación social, etc. Problemas
    de los que tenemos sobradados ejemplos desde el comienzo de la primera revolución industrial
    a mediados del siglo XIX y que se mantienen en la actualidad en la mayor parte del planeta,
    a una u otra escala, Santander incluida. Problemas resultantes de dejar el desarrollo de las
    ciudades en manos de la iniciativa privada que funciona inevitablemente con criterios de
    máximo beneficio posible en el menor plazo y con el menor riesgo. Es decir en manos
    de la especulación económica sobre las demandas sociales de vivienda y servicios urbanos.

    Con la coartada de resolver los problemas de la sociedad, y ante la insuficiente
    actuación de las Administraciones públicas, la iniciativa privada guiada por sus
    exclusivos intereses de beneficios, condicionando a las administraciones en sus políticas
    urbanísticas, tanto en la configuración del planeamiento y ordenación de la ciudad,
    como en la gestión y ejecución de las previsiones del mismo, sin olvidar su
    posible vulneración e incumplimiento. Todo ello bajo el amparo del principio teórico
    de que el mercado establece siempre el equilibrio entre las necesidades y capacidades
    de la sociedad. Lo que repetidamente se ha demostrado como una falsa premisa.

    Para comprobar lo señalado en los párrafos anteriores podemos tomar como casos
    concretos aquellos en los que una actuación urbanística lleva aparejada la expropiación
    de los terrenos a sus legítimos dueños, así como el desalojo de los mismos de sus
    viviendas o lugares de trabajo. De acuerdo con las clases de suelo establecidas en
    la legislación de suelo española, que definen el régimen jurídico de cada zona
    de suelo en función del planeamiento, serían los que se realizan en suelo rústico,
    suelo urbanizable y suelo urbano.

    SUELO RUSTICO.

    Generalmente se trata de la obtención por la Administración de suelo privado por venta
    forzosa o expropiación para la implantación de una infraestructura o servicio
    (carreteras, ferrocarriles, equipamientos, etc.) declarada de Interés General y que va
    a ser realizada por la propia Administración para su  puesta en servicio y uso público.
    En principio más allá del beneficio genérico y general derivado de la existencia
    de dicha infraestructura o servicio, no se considera que vaya a haber beneficios particulares.

    Teóricamente el procedimiento es sencillo: se define una necesidad pública, se redacta por
    la Administración el correspondiente proyecto que refleja las características de la
    intervención prevista (necesidad, trazado, coste, etc.). Para evitar, tanto perjuicios a los
    propietarios afectados, como posibles  beneficios especulativos, las fincas y bienes afectados
    se valoran y tasan en función de los procedimientos y criterios establecidos por la legislación,
    considerando que en estos casos existe un interés o beneficio general y que no existen
    beneficios singulares e individualizables por la creación y/o funcionamiento de la
    infraestructura o servicio proyectado. No obstante, si se dan ocasiones en las que
    la ejecución de esa infraestructura supone un beneficio particular para determinados
    actores económicos, cuando la explotación y gestión de la misma se cede en concesión
    administrativa, como es el caso de las autopistas de peaje, etc. Circunstancias de
    aprovechamiento lucrativo privado que, sin embrago, no son tomadas en consideración
    a la hora de establecer el justiprecio de las expropiaciones de los propietarios originales.


    SUELO URBANIZABLE

    Es el suelo sobre el que se van a emplazar las zonas de crecimiento de la ciudad en función
    de las previsiones establecidas en el planeamiento urbanístico. Por regla general afecta
    a los suelos de la periferia de la ciudad existente, destinados a uso agrícola. En estos casos
    se considera que existe un beneficio futuro privado en función del nuevo valor urbanístico
    e inmobiliario que obtienen en función de las determinaciones del planeamiento.
    En teoría todas las propiedades afectadas se encuentran en igualdad de condiciones
    respecto al futuro desarrollo de los suelos urbanizables, ya que se parte del principio legal
    de “equidistribución de beneficios y cargas sobrevenidas por el planeamiento” que se
    articula en función del porcentaje de superficie afectada de cada propiedad, respecto al
    total de la superficie objeto de desarrollo urbanístico. La mayor parte de estas
    actuaciones se desarrolla mediante el llamado Sistema de Compensación que deja la
    iniciativa en manos de los propietarios del suelo constituidos en Juntas de Compensación
    en las que (como en una Junta de vecinos o una SA) el poder de decisión depende de la
    cuota de participación de cada propietario sobre el total. En estos casos la expropiación
    o venta forzosa se reserva (teóricamente), para aquellos propietarios que, en un intento
    de especular con sus propiedades, impidan la ejecución prevista a los efectos de obtener
    un mayor beneficio por su participación.

    La realidad es bastante diferente, ya que en muchos casos se establecen en el
    planeamiento zonas de suelo urbanizable en las que el reparto de la propiedad está
    desequilibrado en función de la entidad de las parcelas afectadas, existiendo grandes
    propiedades frente a pequeñas propiedades. Se crean así situaciones de prevalencia
    que llevan a la venta obligada, por no decir expropiación pura y dura, a los pequeños
    propietarios que se ven  envueltos en procesos complejos y costosos, determinados en
    base a unas previsiones del planeamiento que no comprenden y a unos gastos previos
    de urbanización a los que no pueden hacer frente con sus propios y reducidos medios.

    Un caso especial y paradigmático de estas situaciones se produce cuando se establece
    en el planeamiento que  de un suelo urbanizable se obtenga cierto equipamiento o dotación
    de carácter general (es decir al servicio de todo el municipio), y para ello se plantean
    actuaciones de compensación de aprovechamientos urbanísticos basados en unas expectativas
    de crecimiento y aumento de la población futura que pueden ser totalmente infundados.
    En estos casos lo que realmente ocurre es que en función de dichas expectativas irreales
    de crecimiento las cargas que deben soportar los propietarios son de mayor entidad, por lo
    que la consecuencia de todo ello es que los propietarios minoritarios se vean, en la
    práctica, obligados a enajenar sus propiedades en beneficio de los propietarios mayoritarios,
    ya sea por venta directa o por expropiación forzosa, al no poder hacer frente a la magnitud
    de esas cargas. Circunstancias que contradicen en la práctica el principio de “equidistribución”
    y que no se contemplan ni regulan adecuadamente en la actual legislación urbanística de
    nuestro país enfocada a favorecer las actuaciones privadas frente a la posible
    actuación directa de las Administraciones públicas

    SUELO URBANO

    Tradicionalmente en esta clase de suelo no se solían dar situaciones de expropiación o venta
     forzosa más allá de casos muy singulares en base a la protección del Patrimonio Histórico
    o por motivos de mejora y saneamiento de enclaves marginales (chabolismo), y de
    disciplina urbanística. Sin embargo, el establecimiento en la legislación urbanística de
    la categoría de Suelo Urbano no Consolidado (SUNC) a dado pié a todo un cúmulo de
    prácticas y situaciones en donde aparece como una herramienta de gestión la
    expropiación de los residentes originales de las diferentes zonas de esa categoría de
    suelo urbano.

    Parece conveniente recordar que se considera SUNC, tanto a las zonas de suelo urbano
    que tienen todos los servicios urbanísticos, pero que no se encuentran ocupadas y
    edificadas en su totalidad, como aquellas zonas de suelo urbano cuya ordenación
    es disconforme con la prevista en el  planeamiento. Como se desprende de ambas
    características, en las zonas de SUNC pueden existir fincas o solares no edificadas,
    pero lo habitual es que existan edificaciones que se estén utilizando como residencia
    y domicilio de personas y actividades económicas, máxime si se trata de suelo
    no consolidado por su disconformidad con la ordenación de un nuevo plan de ordenación
    En estos casos se parte en general de una propiedad del suelo muy fragmentada,
    incluso distribuida en la división horizontal de los diferentes edificios existentes,
    por lo que la gestión urbanística de dichas zonas es cuando menos muy compleja,
    por no decir imposible, con los solos medios de los vecinos afectados en la mayoría de los casos.

    A pesar de dicha complejidad de gestión y con diversas excusas, como la de conseguir
    una “mejor imagen o completar la red viaria de la ciudad” (PGOU de Santander, AE 3B
    El Pilón)), se delimitan en el planeamiento numerosas zonas de SUNC con absoluto olvido
    de que dichas zonas han venido siendo la residencia habitual de numerosos vecinos de la
    propia ciudad, incluso durante varias generaciones. Vecinos que en su momento
    generaron esa parte de la ciudad y que por residir en ella han hecho frente, a lo largo
    de múltiples años a los gastos e impuestos municipales que les han correspondido.
    Vecinos que por tener allí su domicilio, más allá de ser propietarios de una vivienda
    o un local de negocio, tienen también allí su vida de relación social, su cultura y
    sus recuerdos. En resumen, vecinos que viven en su ciudad. Vecinos cuyos derechos
    deberían ser respetados y beneficiados por el planeamiento, no perjudicados por el
    mismo hasta el extremo de la expulsión de sus hogares y entorno vital.

    Al utilizarse manera literal y torticera las previsiones de la legislación urbanística, en la
    que se equipara al suelo urbano no consolidado con el suelo urbanizable, se pretende
    el desarrollo de todas estas áreas mediante sistemas de compensación de beneficios
    y cargas como si se tratase de fincas rústicas vacías de edificación. Ignorándose al
    mismo tiempo casi todo lo que la propia legislación urbanística establece desde
    su origen respecto a las operaciones de reforma interior en suelo urbano. Resultando
    de todo ello que los actuales vecinos y habitantes de las zonas de SUNC del nuevo
    PGOU, se van a ver obligados a abandonar sus actuales domicilios mediante la
    correspondiente venta forzosa o expropiación, por no poder satisfacer las cargas que
    el nuevo planeamiento ha previsto y a las que obligatoriamente tienen que
    hacer frente sin ninguna compensación por el resto de vecinos de la ciudad que al
    fin y a la postre son los destinatarios de disfrutar de una mejor imagen o de una red
    viaria más completa de la misma ciudad, tal y como se determina en el propio planeamiento.

    CONCLUSIÓN

    El nuevo PGOU de Santander ha obviado la posibilidad de establecer áreas de regeneración
    y rehabilitación de barrios prevista en la legislación y ha optado por dejar en manos
    de los promotores la remodelación de barrios con un uso torticero de las posibilidades de
    ejecución previstas en la ley despreciando de esta forma los derechos básicos de los
    vecinos afectados. Esta es, al parecer, una de las características de las que el actual
    alcalde entiende por “smart city”, que en la práctica consiste en que  el propio
    Ayuntamiento se evade de sus obligaciones de tutela y defensa de todos sus vecinos
    ejerciendo una rigurosa y al tiempo cuidada gestión del territorio, de las previsiones
    del planeamiento y de la economía municipal. Es evidente que los perjudicados
    directos de dicha dejadez serán los propios vecinos de la ciudad, y no solo los
    de los barrios directamente afectados. Si además dicho incumplimiento de deberes
    básicos permite y facilita la intervención sin ninguna cortapisa o control de los
    intereses privados de los especuladores, no existe la más mínima duda de que
    éstos últimos serán cada vez más ricos y poderosos, mientras que la ciudad y sus
    ciudadanos serán cada vez más pobres y débiles.

    Jesús Molinero. Arquitecto, urbanista
    Juan Mantilla. Abogado, urbanista
    Miembros de la Plataforma DEBA